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¿Se ha Institucionalizado la Corrupción en los Consorcios?


 Siempre hemos señalado las semejanzas existentes entre los consorcios y la sociedad argentina, siendo el primero un espejo de la segunda.

La corrupción es un eufemismo genérico que incluye la coima, el mirar para otro lado, el aceptar lo inaceptable, lo inconsulto, el manejar dinero de terceros en provecho propio, el tener testaferro, la insolvencia fraudulenta, el considerar tonto y desechable al que no acepta esas reglas de juego...

Toda corrupción tiene dos puntas: el que paga para delinquir y el que delinque por la paga. Pero si el segundo administra dinero ajeno tiene responsabilidades agravadas.

No voy a mencionar aquí a los administradores públicos sino a los privados, es decir a los administradores de consorcios de propiedad horizontal.

Quien administra un consorcio es representante legal y mandatario del mismo (art 2065 CCC) y como tal debe cumplir - en todo su accionar- con la legislación argentina vigente.

El administrador prestamista que “presta” inconsultamente al consorcio con dinero ajeno, funcionando ciertamente como una financiera o un banco, no solamente viola la ley sino también la confianza depositada en él por los propietarios.

El administrador que renuncia o no se le renueva el mandato y vacía al irse la cuenta corriente consorcial, no solamente viola la ley sino también la confianza depositada en él por los propietarios.

El administrador que pacta con proveedores notorios sobreprecios, no solamente viola la ley sino también la confianza depositada en él por los propietarios.

El administrador que hace acuerdos extrajudiciales con morosos en provecho propio y lo oculta a los propietarios, no solamente viola la ley sino también la confianza depositada en él por los propietarios.

El administrador que no convoca a asamblea y resuelve a sola e inconsulta voluntad, no solamente viola la ley sino también la confianza depositada en él por los propietarios.

El administrador que retiene y no entrega las pertenencias del consorcio al finalizar su gestión, no solamente viola la ley sino también la confianza depositada en él por los propietarios.

El administrador que recauda dinero para pagar contribuciones patronales y aportes personales de los trabajadores y no deposita en tiempo y forma esos montos, no solamente viola la ley sino también la confianza depositada en él por los propietarios.

Cumplir la ley civil

Nadie puede, en representación de otro, efectuar consigo mismo un acto jurídico, sea por cuenta propia o de un tercero, sin la autorización del representado. Tampoco puede el representante, sin la conformidad del representado, aplicar fondos o rentas obtenidos en ejercicio de la representación a sus propios negocios, o a los ajenos confiados a su gestión (art.368 CCC).

Obligaciones y deberes del representante: de fidelidad, lealtad y reserva; de comunicación, que incluye información y consulta; de prohibición, como regla, de adquirir por compraventa o actos jurídicos análogos los bienes de su representado; de restitución de documentos y demás bienes que le correspondan al representado al concluirse la gestión.(art 372 CCC).

Son necesarias facultades expresas para dar o tomar dinero en préstamo (art.375CCC).

Obligaciones del mandatario. El mandatario está obligado a: cumplir los actos comprendidos en el mandato, con el cuidado que pondría en los asuntos propios, informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses, dar aviso al mandante de todo valor que haya recibido en razón del mandato, y ponerlo a disposición de aquél, rendir cuenta de su gestión en las oportunidades convenidas o a la extinción del mandato, exhibir al mandante toda la documentación relacionada con la gestión encomendada, entregar al mandante las ganancias derivadas del negocio, con los intereses moratorios, de las sumas de dinero que haya utilizado en provecho propio (art.1324 CCC).

Conflicto de intereses. Si media conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o renunciar (art.1325 CCC).

No violar la ley penal. No cometer delitos.

Delito de defraudación: El que con perjuicio de otro se negare a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver; el que, por disposición de la ley, de la autoridad o por un acto jurídico, tuviera a su cargo el manejo, la administración o el cuidado de bienes o intereses pecuniarios ajenos, y con el fin de procurar para sí o para un tercero un lucro indebido o para causar daño, violando sus deberes perjudicare los intereses confiados u obligare abusivamente al titular de éstos (art.173 CP).

CONCLUSION

Si los propietarios acreditan que hubo alguna conducta violatoria de la legislación vigente por parte de su administración, debieran revocarle el mandato en forma urgente, ajustando su accionar al Reglamento de Propiedad Horizontal del consorcio.

Ello sin perjuicio de eventual denuncia penal.

La tardanza en actuar aumenta los daños.

QUIEREN PONERLE TRABAS A LAS ASAMBLEAS VIRTUALES?


Hemos advertido -con gran satisfacción- que recientemente las mismas asociaciones de administradores y profesionales que se oponían a que las asambleas se desarrollaran en formato virtual, con argumentos anacrónicos y -a nuestro criterio- sin basamento jurídico suficiente, hoy finalmente entendieron y reconocen lo que venimos diciendo desde abril: Las asambleas virtuales son válidas.

 

En los casos en los que se celebraron virtualmente durante los pasados meses, hubo más gente que ha participado en ellas, incluso gente que históricamente no podía asistir por razones de distancia. En la inmensa mayoría de los casos su celebración fue un éxito.

 

Para aquellos propietarios que no pueden participar en forma virtual, hemos sugerido hacer asambleas mixtas (presencial con quienes se puedan apersonar cumpliendo los protocolos de seguridad, y por streaming con quienes no puedan hacerlo).

Cómo es eso de ponerle trabas a las asambleas virtuales?

 

Quienes oportunamente se oponían a la modalidad virtual y hoy la aceptan, han propuesto ahora un “protocolo” para realizarlas, so pretexto de la necesidad de establecer pautas para verificar la validez de los votos.

Demás está aclarar que dicho “protocolo” no es obligatorio ni legalmente vinculante. Se trata meramente de una propuesta. Y mucho menos si para celebrar las asambleas en formato virtual se requiere -como hemos leído- de un “proveedor externo” que certifique la titularidad de los participantes.

 

A nuestro criterio, esta “propuesta” esconde un negocio económico para ciertas empresas tecnológicas a costa del Consorcio. Quién cree que pagará por ese “servicio”? USTED con sus expensas.

 

Por supuesto que los Consorcios pueden establecer protocolos para la celebración de las asambleas, tanto presenciales cuanto virtuales, pero ello es optativo, y cada consorcio debe elegir adoptarlo o no. He participado en asambleas donde se filma la reunión, o inclusive se han contratado taquígrafos para transcribir el acto en el momento. Todo ello es perfectamente legal y válido siempre y cuando lo decidan los propietarios y no venga impuesto de terceros (llámese Estado, Asociaciones de administradores o el propio administrador).

 

Y cómo verificamos la identidad de los participantes? Cómo se verifica que sean propietarios?

 

Sin perjuicio de oponernos -por principio- al cercenamiento del derecho a la propiedad, no es menos cierto que es preciso ordenar las reuniones virtuales, debido a la falta de experiencia en el tema que tienen los administradores y los propietarios. En otras palabras, todos sabemos cómo comportarnos y cómo es el procedimiento en una asamblea presencial, pero nos cuesta un poco adaptarnos a una modalidad donde cada uno está físicamente separado del otro.

 

Entonces, qué parámetros debiéramos implementar para desarrollar las Asambleas virtuales?

 

A continuación nuestras sugerencias a dichos respectos:

 

1 – En todos los casos hay que cumplir el procedimiento establecido en los reglamentos. En especial en cuanto al tiempo mínimo para convocar y a las notificaciones.

 

2 – Las notificaciones deben hacerse formalmente: O notificando físicamente a cada propietario en su unidad o notificando en forma electrónica (por ejemplo por email o whatsapp).

Esta última opción, será aplicable en el caso que el propietario haya constituído un domicilio electrónico, ya sea indicándolo en el libro de registro de propietarios o de alguna manera fehaciente.

 

3 – La convocatoria deberá contener la información necesaria para poder acceder a la reunión virtual, incluyendo el link de acceso y la clave en caso de corresponder. Existiendo servicios gratuitos, el Consorcio no debiera pagar cánones por ninguna “tercerización”, si bien podría hacerlo en caso que la Asamblea aprobara expresamente dicho gasto.

 

4 – En caso que la mayoría de los asistentes desconozca la identidad de alguno de ellos, el propietario en cuestión podrá exhibir la documentación en pantalla (pueden usarse varios métodos para ello, ya sea exhibiendo el DNI manualmente, o, habiéndolo fotografiado o escaneado previamente, compartir pantalla y mostrarlo a todos los presentes).

 

Como vemos, no hay necesidad de “protocolo” alguno para celebrar las asambleas virtuales, sino sólo sentido común.

 

Pero claro, a veces olvidamos que es el menos común de los sentidos, máxime cuando puede haber un negocio escondido de por medio.

 

® Liga del Consorcista https://ligadelconsorcista.org/

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