JURISPRUDENCIA PROP.HORIZONTAL-TASACIONES-FIADORES ALQUILERES


QUÉ HACER SI EL PROPIETARIO DE UNA UNIDAD FUNCIONAL NO LA OCUPA Y OTRO PROPIETARIO O EL ADMINISTRADOR TIENE QUE CURSARLE ALGUNA NOTIFICACIÓN?

Puede ocurrir -y de hecho ocurre muchas veces- que haya que notificar algo a un propietario que no habita su unidad, ya sea que la misma está vacía o bien que está ocupada por familiares/amigos/terceros o bien que está alquilada.



Qué hacer?
La respuesta es: notificar a la unidad funcional de su propiedad, si es que ese propietario no constituyó otro domicilio.




En efecto, la gran mayoría de los Reglamentos de Propiedad Horizontal, en sus cláusulas finales, determinan que a falta de constitución de otro domicilio especial, es domicilio constituido el de la unidad funcional.



Hoy eso - con mayor amplitud - está establecido legalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación en su art.2046 inciso f) que regula las obligaciones de los propietarios, a saber: "notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional."(es decir, aunque habite efectivamente su unidad, puede querer constituir otro domicilio para recibir notificaciones).



Por ello, si el titular del dominio no notifica al administrador en forma fehaciente (por ejemplo por carta documento) un domicilio distinto, resulta que el domicilio de su unidad funcional es el legal para recibir notificaciones.



Ahora bien, si un propietario notifica a la administración otro domicilio distinto al de su unidad, esto trae -como consecuencia - obligaciones paralelas del administrador, que debe inexorablemente cumplir, a saber:



# tener actualizados los nombres de los propietarios, para consignarlos en las liquidaciones de expensas.



# tener actualizados los domicilios constituidos de los propietarios (si difieren del de la unidad funcional), y dar a conocer esa circunstancia en las liquidaciones de expensas.



Ante posibles reticencias de las administraciones para dar a conocer nombres y domicilios de los propietarios, cabe recordarles que es una obligación tener actualizados los Libros obligatorios exigidos por el Código Civil y Comercial, en particular el Libro Registro de firmas de Propietarios (art. 2067 CCC) y que los libros son propiedad del consorcio y no del administrador, el cual sólo tiene su custodia y resguardo.
Fuente . Liga de Consoricistas

PROPIEDAD HORIZONTAL. Autorización informal y tolerancia del consorcio al uso indebido de unidad funcional. Funcionamiento de consultorio psiquiátrico. Prohibición en el reglamento de copropiedad. Buena fe consorcial. Cese en el uso indebido 
Expte. 89043/98 - "Consorcio de Propietarios Pasaje Copérnico 2389/91 c/ Fariñi Duggan Héctor s/ daños y perjuicios" - CNCIV - SALA K - 02/09/2003 
"Si la autorización que le fuera otorgada al propietario fue condicionada a que cesara en el uso indebido de la cosa cuando se presentaren inconvenientes y el Consorcio se lo reclamara, en base al principio de la buena fe que debe regir las relaciones consorciales, corresponde que ante el pedido del Consorcio el accionado cumpla con la palabra empeñada y cese en el uso de su departamento como consultorio."
"Si han existido causas razonables para solicitarle al demandado el cese en el uso indebido, pues otros propietarios intentaron utilizar sus viviendas para otros fines no contemplados en el Reglamento de Copropiedad, lo cual generó problemas al Consorcio de Copropietarios que decidió, ante ello, ajustarse a lo que expresamente contempla el Reglamento de Copropiedad. Tal actitud en modo alguno puede llegar a considerarse abusiva, ya que lo cierto es que la autorización y la tolerancia al uso indebido se mantuvieron excepcionalmente en el tiempo porque se presentaba una situación particular, que era la hasta allí inocua utilización del inmueble como consultorio; pero cuando esa situación cambia y ese uso lleva a otros a reclamar el mismo derecho, generando problemas en el Consorcio, éste tiene el legítimo derecho solicitar el cese de la actividad por haber ocurrido nuevas circunstancias que así lo ameritan." 
TEXTO COMPLETO 
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los DOS días del mes de setiembre de 2003, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de dictar sentencia en los autos: "Consorcio de Propietarios Pasaje Copérnico 2389/91 c/Fariñi Duggan Héctor s/daños y perjuicios";; y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto, el orden del sorteo de estudio 
El Dr. Degiorgis dijo: 
I)) Que la sentencia de primera instancia, dictada a fs.881/884 vta., que hiciera lugar a la demanda interpuesta, con costas, fue apelada por el accionado quien expresó sus agravios a fs.909/917 vta. cuyo pertinente traslado fuera contestado a fs.922/924.//- 
II) Que el recurrente objeta la decisión del A-quo en cuanto lo condena a cesar en el uso con destino a consultorio psiquiátrico dado a la unidad que posee en el inmueble ubicado en el Pasaje Copérnico 2389/91 de esta Ciudad.-
Liminarmente debe señalarse que en reiteradas oportunidades se ha sostenido que los jueces no se encuentran obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar la totalidad de la prueba producida en la causa, sino bastando tan solo aquellos elementos de juicio que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (conf. arg. Art. 386 del Cód. Procesal, v. E.D.18-780; E.D. 20-B-1040; E.D. 115-677 y E.D. 105-173 entre otros).-
En autos ha quedado acreditado que al momento de adquirir el demandado la Unidad Funcional N° 6 del inmueble antes mencionado, se encontraba vigente el Reglamento de Copropiedad que, aún al día de hoy, establece que "...los departamentos sólo podrán ser destinados a la vivienda familiar de los copropietarios y miembros de su familia o de las personas a quienes los mismos los alquilen o cedan; no () pudiendo ser destinados en ningún caso a industrias, talleres, sanatorios, oficinas de remate, consultorios, consultorios para la atención de enfermedades infecciosas o contagiosas, casas de pensión y cualquier otra actividad contraria a la tranquilidad, decencia, decoro y moralidad y buen nombre del edificio...".-
Al advertir estas prohibiciones, el Dr. Fariñi Duggan solicitó una autorización para atender pacientes en su departamento, que le fuera otorgada, aunque las partes disienten respecto del modo y la forma en que se le concediera.-
Según los testimonios de Néstor J. Rodríguez (fs.538), Ana M. Friedlander (fs.541). Clara P. Soro (fs.542) y Miguel A. Riesgo (fs.543) la referida autorización le fue otorgada por un grupo de consorcistas y el Administrador, de modo informal y con la condición de que el demandado cesara en el uso indebido cuando el Consorcio se lo reclamara. El carácter informal del permiso también se advierte ya que no existe un acta de Asamblea Ordinaria donde conste el mismo.-
Ha quedado entonces así acreditado, pese a que intentara el demandado negar esta prueba, que la autorización que le fuera otorgada fue condicionada a que cesara en el uso indebido de la cosa cuando se presentaren inconvenientes y el Consorcio se lo reclamara. Por ello y en base al principio de la buena fe que debe regir las relaciones consorciales, corresponde que ante el pedido del Consorcio el accionado cumpla con la palabra empeñada y cese en el uso de su departamento como consultorio.-
De todos modos y a mayor abundamiento es de destacar que aún cuando la autorización de que se trata no hubiese sido condicionada, la tolerancia del Consorcio durante tantos años no podría revestir en este caso el significado que el Dr. Fariñi Duggan intenta darle. Así citando a Borda, sostiene el mismo que "si la tolerancia es de larga data y no existen hechos nuevos que impongan un cambio (por ejemplo un aumento inusitado de la clientela, una extensión del negocio a otras actividades, etc.) debe reputarse que hay un tácito consentimiento en que se dé a la unidad otro destino del previsto en el Reglamento, creando así una situación jurídica que no puede ser modificada por voluntad de los demás consorcistas (v. "Tratado...." Derechos Reales T° I, Pág. 570, Ed. Abeledo-Perrot). Sin embargo debe advertirse en el caso que, de los testimonios de Néstor Rodríguez y Miguel Riesgo resulta claramente que si han existido causas razonables para solicitarle al demandado el cese en el uso indebido, pues otros propietarios intentaron utilizar sus viviendas para otros fines no contemplados en el Reglamento de Copropiedad, lo cual generó problemas al Consorcio de Copropietarios que decidió, ante ello, ajustarse a lo que expresamente contempla el Reglamento de Copropiedad. Tal actitud en modo alguno puede llegar a considerarse abusiva, ya que lo cierto es que la autorización y la tolerancia al uso indebido se mantuvieron -excepcionalmente- en el tiempo porque se presentaba una situación particular, que era la hasta allí inocua utilización del inmueble como consultorio;; pero cuando esa situación cambia y ese uso lleva a otros a reclamar el mismo derecho, generando problemas en el Consorcio, éste tiene el legítimo derecho solicitar el cese de la actividad por haber ocurrido nuevas circunstancias que así lo ameritan.-
En otro orden de ideas, el hecho de que el Consorcio le cobrara al accionado un plus en las expensas por los mayores gastos que su actividad provocaba, no implica en lo absoluto un beneficio exclusivo del Consorcio pues justamente la finalidad de ese plus es la de cubrir los mayores costos que genera el demandado al utilizar la vivienda para otros fines, por lo tanto tampoco es contrario a la equidad que ahora se reclame el cese en el indebido uso cuando ya se ha dejado de cobrar el referido plus.-
En definitiva lo cierto es que el Reglamento de Copropiedad prohíbe expresamente utilizar las viviendas como consultorios y ello no ha sido objeto de modificación. Resulta entonces prudente que la conducta, tanto del demandado como de los restantes copropietarios, se ajuste a los términos del contrato que rige las relaciones entre los consorcistas, y en tal sentido corresponde que el Dr. Fariñi Duggan cese en el uso indebido de su propiedad, toda vez que admitir su defensa se estaría aceptando expresamente la violación a la ley de Consorcio.- 
III.- Que respecto al fundamento de la apelación concedida a fs.599 en efecto diferido que fuera agregado a fs.906/908 debe liminarmente señalarse que aún cuando no se corriera traslado de dicha presentación, los términos de la misma evidentemente no resultan compatibles con el régimen legal vigente, toda vez que se pretende cuestionar el sustento del rechazo del incidente de perención de instancia promovido por el recurrente, circunstancia que resulta improcedente ya que tal decisión es inapelable a la luz de lo normado por el Art. 317 del Cód. Procesal, como es reconocido expresamente por aquél en el escrito de que se trata (v. fs. 908).- 
De allí sin duda que el propio apelante haya limitado su recurso en el momento de la interposición a la imposición de las costas como surge de su presentación de fs.598 y en tal inteligencia le fuera concedido en efecto diferido, como lo prescribe el Art.69,último apartado del Cód. Adjetivo. De ello necesariamente debe seguirse que sólo cabe tener en consideración al respecto lo manifestado en el apartado IV del escrito en examen.- 
En ese sentido expresa el recurrente que las costas debieron ser impuestas en el orden causado por cuanto la caducidad de instancia fue incorrectamente rechazada, lo cual forzosamente conllevaría a analizar el fondo de la cuestión, extremo que no puede ser motivo de cuestionamiento ni por lo tanto de tratamiento en la instancia revisora.- 
Por ello sólo cabe confirmar la resolución cuestionada respecto de la parte considerada apelable, en virtud de principio objetivo que emana de los Arts.68 y 69 del Cód. Procesal.- 

Por las consideraciones expuestas voto entonces porque se confirme la sentencia apelada en todo lo que fuera materia de agravios y porque se impongan las costas de la Alzada al accionado vencido por no existir mérito alguno que permita apartarse en el caso del principio objetivo de la derrota enjuicio que establece el Art.68 del Cód. Procesal.- 
El Dr. Moreno Hueyo se adhiere al voto que antecede por razones análogas.- 
Buenos Aires, setiembre 2 de 2003.- 
Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente por mayoría de votos, el Tribunal decide: confirmar la sentencia apelada en todo lo que fuera materia de agravios e imponer las costas de la Alzada al accionado vencido por no existir mérito alguno que permita apartarse en el caso del principio objetivo de la derrota en juicio que establece el Art.68 del Cód. Procesal.- 
Regístrese, notifíquese y devuélvase.- 
Se deja constancia que no firma la presente la Dra. Estevez Brasa por hallarse en uso de licencia (Art.109 del R.J.N.).//- 
Fdo.: CARLOS R. DEGIORGIS - JULIO R. MORENO HUEYO
ADOLFO CAMPOS FILLOL (SEC.) 
Fuente. EL DIAL 03-10-2003




PROPIEDAD HORIZONTAL. Tenencia de animales domésticos: Prohibición contenida en el reglamento interno. Falta de inscripción en el Registro de la Propiedad. Inoponibilidad al copropietario que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad. ABUSO DEL DERECHO L. 362208 –

"Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 3336/38 c/Beltrán Ramón Osvaldo s/cumplimiento de reglamento de copropiedad" - CNCIV - SALA A - 21/04/2003

"La cláusula del Reglamento interno en cuanto prescribe: 'queda prohibido a partir de la aprobación por la Asamblea de las modificaciones al presente reglamento, la tenencia de animales domésticos...', es inequívocamente extraña a una reglamentación de convivencia, pues implica una restricción al uso y goce del dominio de las unidades por parte de sus titulares, materia propia del reglamento de copropiedad, por lo que ante su inexistencia en éste debió, procederse por vía de adición o reforma que, como tal, exigía del voto de los copropietarios y, de aprobarse, era necesario llevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, por estricta aplicación tanto del Art. 9 de la ley 13512, como de su correlación con los Arts. 975 a 978 del Código civil, pues no puede considerarse en este caso a la escritura pública como una formalidad relativa, debiendo tenerse presente que el Art. 1183 prescribe que cuando la forma instrumental fuere exclusivamente decretada en una determinada especie de instrumento, el contrato no valdrá si se hiciese en otra forma."

"Las omisiones legales en que se incurriera el reglamento interno hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello debía surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro del la Propiedad."

"Sólo a mayor abundamiento agrego que la prohibición reglamentaria de no tener animales domésticos en las unidades de propiedad horizontal, no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si los mismos sólo originan incomodidades nimias, no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6 inc. b) de la ley 13512, están dentro de ese mínimo de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar, de modo que pretender la exclusión de un animal por el sólo hecho de serlo, importaría un ejercicio abusivo del derecho (conf. Susana Lambois en Bueres - Higthon 'Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial', t. 5, Pág. 750, N° 3 y su cita)."

TEXTO COMPLETO

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 21 días del mes de abril del año dos mil tres, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala "A" de la Exma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados "Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 3336/38 c/Beltrán Ramón Osvaldo s/cumplimiento de reglamento de copropiedad", respecto de la sentencia de fs. 77/79, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es justa la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en le siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Dres. JORGE ESCUTI PIZARRO - HUGO MOLTENI - ANA MARIA LUACES

A LA CUESTION PROPUESTA EL DOCTOR JORGE ESCUTI PIZARRO DIJO:

I) La sentencia de grado rechaza, con costas, la demanda promovida por el Consorcio de Propietarios de la Avda. Santa Fe 3336/3338 de la Capital Federal en contra del Sr. Ramón Osvaldo Beltrán para que se lo condenara a dar estricto cumplimiento del reglamento de copropiedad y del reglamento interno del edificio, procediendo al retiro de un animal (perro)) de la unidad de la cual es copropietario.//

Apela la denegatoria la actora, quien vierte los agravios de fs. 92/95, que no contestan.-

II) La primera de las quejas, referida a la frase de la sentencia de grado que textualmente dice: "la tenencia de animales domésticos 'constituye, en principio, una agradable costumbre arraigada en la sociedad'", en manera alguna constituye un agravio en los términos del Art. 265 del código Procesal y menos aún autoriza a solicitar la nulidad del decisorio, pues no () se advierte por la recurrente que el sentenciante señaló que su parecer respecto de los animales domésticos lo era sólo 'en principio', locución adverbial ésta que se utiliza 'para referirse a lo que provisionalmente se acepte o acoge en esencia, sin que haya entera conformidad en la forma o los detalles' (Conf. "Diccionario de la Lengua Española - Real Academia Española", 21 ed. 2001, T. II;; Pág. 1834), de modo que lejos ha estado el distinguido sentenciante de prejuzgar acerca del derecho o no a la tenencia de animales, perro en el caso, en un departamento, limitándose a fallar la causa del modo que estimaba justo, en base a una argumentación que, por cierto, no se comparte por la quejosa, pero de la cual, adelanto, participo, pese a que, también en principio, considero conveniente para los propios animales que vivan en lugares que lejos están de constituir su hábitat normal. Empero, juzgo que ello no obsta a mi voto en autos, pues debo hacerlo atendiendo a las circunstancias del caso y a las prescripciones legales vigentes en la materia.

Yendo al fondo de la cuestión, estimo que la inaplicabilidad del reglamento interno ha sido acertadamente resuelta por el sentenciante, sin que la argumentación en contrario que se desarrolla la destituya. Es sabido que el valor de estos estatutos es similar al de los de copropiedad en cuanto a las obligaciones de los copropietarios de respetarlos, pero la validez de sus cláusulas depende que no estén en colisión con las del reglamento básico del consorcio, ni con las de la ley 13512, por lo que su materia propia abarca todos aquellos asuntos de interés común que no afecten el derecho de propiedad, de modo que su dictado debe hacerse en asamblea, por mayoría de votos computados en la forma que determine el reglamento de copropiedad, en el caso, las del Art. 32 inc. g) del instrumento de fs. 8/26. Aprobada la normativa interna, es obligatoria para todos los consorcistas, inclusive los ausentes y los que votaron en contra, y, respecto de los sucesores singulares de los copropietarios, también los obliga como si hubieran participado de su sanción (conf. Calvo, "Manual Práctico de Propiedad Horizontal", Pág. 43).-
Ahora bien, la cláusula XVI del Reglamento interno en cuanto prescribe: 'queda prohibido a partir de la aprobación por la Asamblea de las modificaciones al presente reglamento, la tenencia de animales domésticos...', es inequívocamente extraña a una reglamentación de convivencia, pues implica una restricción al uso y goce del dominio de las unidades por parte de sus titulares, materia propia del reglamento de copropiedad, por lo que ante su inexistencia en éste debió, procederse por vía de adición o reforma que, como tal, exigía del voto de los copropietarios en la forma prevista por al norma consorcial antes citada y, de aprobarse, era necesario llevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, por estricta aplicación tanto del Art. 9 de la ley 13512, como de su correlación con los Arts. 975 a 978 del Código civil, pues no puede considerarse en este caso a la escritura pública como una formalidad relativa, debiendo tenerse presente que el Art. 1183 prescribe que cuando la forma instrumental fuere exclusivamente decretada en una determinada especie de instrumento, el contrato no valdrá si se hiciese en otra forma (conf. Sala 'C' de esta Cámara en el Derecho 138-671).

Pese a no haberse probado con qué mayoría se aprobó el reglamento interno, aunque lo hubiere sido con la exigida en el estatuto madre, las omisiones legales en que se incurriera hacen inaplicables las nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad y que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de si la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello debía surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro del la Propiedad (conf. Sala 'C' del Tribunal en El Derecho 16-332).

Sólo a mayor abundamiento agrego que la prohibición reglamentaria de no tener animales domésticos en las unidades de propiedad horizontal, no puede aplicarse con estrictez e irrazonablemente, pues si los mismos sólo originan incomodidades nimias, no las perturbaciones a que se refiere el Art. 6 inc. b) de la ley 13512, están dentro de ese mínimo de molestias que la convivencia humana obliga a tolerar, de modo que pretender la exclusión de un animal por el sólo hecho de serlo, importaría un ejercicio abusivo de derecho (conf. Susana Lambois en Bueres - Higthon 'Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial', t. 5, Pág. 750, N° 3 y su cita).-

En definitiva, juzgo que la sentencia de grado deberá ser confirmada, sin imposición de costas en esta Alzada, desde que no medió controversia (conf. Art. 68, 2da. Parte, del Código Procesal).-

Los doctores HUGO MOLTENI Y ANA MARIA LUACES votaron en el mismo sentido, por razones análogas a las expresadas en su voto por el señor Vocal preopinante.-

Fdo.: JORGE ESCUTI PIZARRO - HUGO MOLTENI - ANA MARIA LUACES

Buenos Aires, abril 21 de 2003

Y VISTOS:

Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta precedente, se confirma la sentencia de fs. 43/48 en cuanto fue objeto de agravios, sin costas en esta alzada.-

Notifíquese por cédula y devuélvase.//-

Fdo.: JORGE ESCUTI PIZARRO - HUGO MOLTENI - ANA MARIA LUACES

María Isabel Di Filippo, Secretaria de Cámara

Fuente, EL DIAL.EXPRESS 13-08-2003





DELITOS CONTRA LA PROPIEDAD – ADMINISTRACIÓN FRAUDULENTA.- ADMINISTRADORES DE CONSORCIO – ACCIÓN PENAL.- Administradores de consorcio, querella y acción civil derivada de la Administración fraudulenta, conciliación de la acción civil, 

Derecho Penal

Barrios, Alicia Susana s/ Procesamiento.

CNCrim y Corr. Sala I –

SUMARIO 05/12/2002.Sumarios:

1.- En los delitos contra la propiedad, el pago posterior al hecho no hace desaparecer su configuración, sino que ésta se perfecciona con la comprobación de los elementos que hacen al delito en particular y al perjuicio económico, que puede surgir, como en el caso de autos, al no tener el sujeto pasivo la libre y oportuna disponibilidad de los intereses pecuniarios en cuestión.

2.- En el delito de administración fraudulenta la violación de los deberes a cargo del administrador, y el consiguiente perjuicio ocasionado a los mandantes, de modo que probado ambos extremos no hay duda de la tipificación del delito en cuestión.

3.- En la administración fraudulenta no resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 1097 del Código Civil, último párrafo, en cuanto establece que “si renunciaron a la acción civil o hicieron convenios sobre el pago del daño, se tendrá por renunciada la acción criminal”, por cuanto el efecto de dicha disposición será únicamente impedir al damnificado asumir la calidad de querellante, más nunca obstaculizar la configuración del delito.

TEXTO COMPLETO

Y VISTOS:

Llega esta causa a conocimiento del tribunal debido al recurso de apelación interpuesto a fs. 77 por la defensa particular de Alicia Susana Barrio, contra el auto de fs. 74/75, que decretó su procesamiento por el delito de defraudación por administración fraudulenta (art.173, inc.7°,C.Penal y art. 306 del C.P.P.N.).

I.-Se imputa a Alicia Susana Barrios haber perjudicado, en su carácter de administradora, los intereses confiados por los miembros del Consorcio de Copropietarios del Edificio de la calle Bartolomé Mitre ---- de esta ciudad, hasta el día 28 de diciembre de 1999 (fecha en que fue removida), al no abonar durante el período comprendido entre los meses de enero de 1998 hasta noviembre de 1999, los aportes y contribuciones de la A.F.I.P. generando así una deuda en concepto de capital e intereses por dos mil ochocientos cincuenta y siete pesos con cuarenta y cinco centavos ($2.857,45), y al no abonar en tiempo los montos correspondientes a S.U.T.E.R.H. y O.S.P.E.R.yH.R.A., por igual período, generando así una deuda en concepto de intereses por doscientos nueve pesos con ochenta y nueve centavos ($209,89), sumas que fueron liquidadas en las respectivas expensas y percibidas en tiempo por la imputada.

A su vez, se le imputa haber retenido en su poder, tras revocársele su mandato el día 28 de diciembre de 1.999, la suma de dieciocho mil ciento treinta y dos pesos con setenta y ocho centavos ($18.132,78), como así también la documentación perteneciente al consorcio, entre ellas, el libro de caja, los comprobantes de pago de aportes provisionales, la carpeta de pago a proveedores varios, cuya entrega fue intimada mediante cartas documento de los días 21 de diciembre de 1.999 y 4 de enero de 2.000.

II.- Del informe remitido por S.U.T.H.E.R.y O.S.P.E.R.y H.R.A. (fs.22), surge que durante el período que comprende los meses de enero de 1.998 hasta noviembre de 1.999, se han abonado fuera de término, por cuanto los intereses de todos esos depósitos se pagaron el día 28 de abril de 2.000, pese a que el monto percibido por las expensas superaba al correspondiente a los deudores morosos, conforme surge del peritaje contable de fs.38/40.

A fs.94/95 surge el convenio por el que la imputada reconoce dicha deuda a favor del consorcio.
De ello se desprende que la actuación de la administradora, incumpliendo el deber de fidelidad que estaba a su cargo al aceptar dicha administración de bienes pecuniarios ajenos, y abonar tardíamente lo adeudado a los sindicatos mencionados, trajo aparejado para los AJconsorcistas un perjuicio patrimonial, por cuanto debieron afrontar gastos que, por intereses, correspondieron al pago tardío.

Fallo seleccionado, editado y publicado por Argentina Jurídica en fecha 01/08/2003, todos los derechos reservados.

III.- Por otra parte, surge de autos que al 30 de noviembre de 1.999, el saldo de caja ascendía a la suma de dieciocho mil ciento treinta y dos pesos con setenta y ocho centavos ($18.132,78), la que fue retenida por la imputada.

A tal efecto, se formalizó un convenio extrajudicial entre las partes para lograr que dicha suma sea reintegrada, lo cual se cumple parcialmente, adeudando Barrios seis cuotas de cuatrocientos ochenta y cuatro pesos con noventa y seis centavos ($484,96).

De fs. 113 y 134, surge el reconocimiento de dicha deuda por parte de Barrios, y el pacto de las cuotas antedichas.

Se advierte de lo expuesto, que la imputada dio a la suma en cuestión un destino distinto para el que le fue confiado, reteniéndola para si en vez de conservarla para los gastos extraordinarios del consorcio, lo que demuestra, en principio, la comisión del delito imputado.

IV.- La defensa planteó la atipicidad de la conducta imputada, por cuanto la firma de los convenios importan, según su criterio, una novación de las obligaciones, y por otra parte, demuestran la ausencia del dolo, habida cuenta la inexistencia del propósito de lucro o daño requerido en el art.173, inc.7° del C.Penal.

Considera el tribunal que en los delitos contra la propiedad, el pago posterior al hecho no hace desaparecer su configuración, sino que ésta se perfecciona con la comprobación de los elementos que hacen al delito en particular y al perjuicio económico, que puede surgir, como en el caso de autos, al no tener el sujeto pasivo la libre y oportuna disponibilidad de los intereses pecuniarios en cuestión.

Lo que se discute en autos es la violación de los deberes a cargo del administrador, y el consiguiente perjuicio ocasionado a los mandantes, de modo que probado ambos extremos no hay duda de la tipificación del delito en cuestión.

Por otra parte, tampoco resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 1097 del Código Civil, último párrafo, en cuanto establece que “si renunciaron a la acción civil o hicieron convenios sobre el pago del daño, se tendrá por renunciada la acción criminal”, por cuanto el efecto de dicha disposición será únicamente impedir al damnificado asumir la calidad de querellante, más nunca obstaculizar la configuración del delito (Augusto Cesar Belluscio, “Código Civil Comentado”, p.291).

Por lo expuesto, el tribunal RESUELVE:

CONFIRMAR el auto de fs.74/75, que decretó el procesamiento de Alicia Susana Barrios por el delito de defraudación por administración fraudulenta (art.173,inc.7°, C.Penal y art.306 del C.P.P.N.)

Devuélvase, debiéndose practicar las notificaciones correspondientes en la instancia de origen, y sirva la presente de atenta nota.

EDGARDO DONNA - GUILLERMO NAVARRO – MARIO FILOZOF

fuente. Editorial DEc (fallo 2980 Promdec)





PROPIEDAD HORIZONTAL. Locación de obra: prueba de la existencia del contrato entre un miembro del consejo de administración (arquitecto) y el consorcio. Obra defectuosa. Rechazo de la demanda por cobro de honorarios profesionales

L. 361439 - "Pita, Juan Manuel c/ Consorcio de Propietario Ibera 1544 s/cobro de sumas de dinero" - CNCIV - SALA B - 24/10/2003

"Si bien es cierto, que tratándose de profesionales universitarios con una actividad específica, se supone que todo trabajo es remunerado, también lo es que, en ciertas ocasiones, por la especial situación y por la relación del profesional, éstos no devengan honorarios.-

Esto es así, porque si se está en una reunión de conocidos y una persona sufre un desmayo y se encuentra presente un médico, la va asistir y lo mismo sucede en otras circunstancias parecidas, pero ello no da pié a que él profesional reclame honorarios.-

También en una reunión social pueden tratarse temas jurídicos y una persona explicar su problema, y si alguien es abogado es probable (casi seguro)que otorgue un consejo legal, pero ello no justifica que le envíe una cuenta por honorarios."

"Tratándose de un consorcio, los miembros del consejo ponen su conocimiento técnico al servicio del consejo, pero ello no implica una contratación que generara honorarios.-

En otras palabras, si en el consejo hay tres arquitectos, va de suyo que si hay que efectuar reparaciones en el edificio dichos profesionales asesoren a sus colegas del consejo administrativo.-

Lo mismo sucederá si en el consejo hay un abogado y asesorara sobre como obtener el cobro de morosos y si entre ellos hay un contador es probable que revise las cuentas, pero esto no se hace en carácter de profesional contratado, sino de miembro del consejo, ya que las personas no pueden desprenderse de sus conocimientos técnicos ni escindir una personalidad y si hay un error en la rendición de cuentas o en el ejercicio de una acción legal, los miembros del consejo se lo van a señalar al consejo, pero ello no implica que fueron contratados por el organismo como profesionales y que su actuación merezca honorarios."

"Del acta invocada por el actor, como que en la asamblea se anudó el contrato con la dirección de obra, resulta evidente que no es así, ya que el arquitecto actor no aceptó la encomienda retirándose, no porque fuera llamado u otra cosa así, sino por disconformidad a como se desarrollaba la asamblea."

"Correspondía ejecutar la obra encargada con cuidado y diligencia y llevarse a cabo de acuerdo con "las reglas del arte", es decir de acuerdo con lo que se acostumbra para esa obra y en ese lugar. Esas "reglas del arte" no solo se refieren a la calidad de la obra, su seguridad, estabilidad y aptitud para servir a su destino, sino también a su forma y estética. Pensamos que la palabra mejor pone el acento sobre la calidad de los materiales y su realización, que habrá de apreciarse con criterio exigente. Y, nada de ello se aprecia en los presentes actuados, por lo que no encuentro facetas opositivas que meriten apartarse de lo decidido por el "a quo", y considero justo confirmar la sentencia apelada

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 24 días del mes de octubre de dos mil tres, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma.Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "B", para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados:" Pita, Juan Manuel c/Consorcio de Propietario Ibera 1544 s/ cobro de sumas de dinero " respecto de la sentencia de fs.359/362, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces Doctores: LUIS LOPEZ ARAMBURU – JERÓNIMO SANSO - FELIX R. DE IGARZABAL.//-

A la cuestión planteada el Dr. López Aramburu, dijo:

Contra la sentencia de fs.359/362, apela y expresa sus quejas la parte actora de fs.380/387, que fueron contestadas de fs.391/392, por la accionada.-

Se agravia la accionada porque el Juez rechazó la demanda y sostiene que debe hacerse lugar a la misma ya que, en la Asamblea y por unanimidad se decidió que el proyecto y dirección de obra estaban a su cargo y que allí mismo se estableció un porcentaje por los honorarios en esa labor, y que el hecho de que no figurasen por escrito, no () significa que los trabajos no hayan sido realizados, y que ellos surgen del libro de actas de Asamblea del Consejo de Administración. Argumenta que de la prueba documental acompañada surge que hubo una aceptación tácita a la propuesta unánime de la Asamblea, en que fuera esta parte la que realizara el proyecto. Agrega, que para establecer la existencia del contrato de locación de obra es admisible toda clase de pruebas, entre ellas la realización misma del trabajo y aún la de presunciones, y que si de la pericial ofrecida surgen deficiencias en la realización de la obra, él suspendió los pagos a la administración Baggio, hasta tanto la empresa Cointer procediera a solucionar los inconvenientes.

Repite conceptos referidos a la dirección de obra y reclama los honorarios sobre la confección del proyecto de bases y condiciones cuya realización está -dice- debidamente acreditada con la copia de todo el proyecto de pliego y bases de condiciones, planos, croquis y demás documentación acompañada en las presentes actuaciones. Por último se agravia de la imposición de las costas.-

En efecto, el "a quo" pone de resalto que la actividad de un arquitecto con su cliente relacionada con su profesión en lo que hace a la realización de proyecto, dirección de obra, asesoramiento, etc., encuadra en lo que se llama contrato de locación de obra y, en el presente caso su tarea se ve dificultada cuando no se ha instrumentado el contrato por escrito en los términos del art. 1193 del Código Civil. En el caso de autos el apelante alega ser designado en el curso de una asamblea de copropietarios del 26 de mayo de 1994, sin embargo -recalca el Juez- de su lectura no surge el hecho afirmado.-

Esto es así, porque el acta que se tienen a la vista resulta que el actor fue designado presidente de la asamblea el 26-5-94 y secretario de acta la Sra. de Baggio. Ahora bien, luego de distintas cuestiones relacionadas con la administración y consejo de administración del consorcio (ver fs. 37, 38,39 y 40)) de cuyo libro de actas revela las dificultades del consorcio en materia de financiación de gastos, y la disconformidad con la labor de la administradora, se trata el tema de presupuesto para efectuar los trabajos, y ello es objetado por Castiñeiras quien expresa que a los efectos de haber efectuado un llamado a licitación debió haberse redactado un pliego en condiciones, a lo que respondió que dicho pliego hubiera generado un costo al consorcio y el arquitecto Pita sostuvo que ha tratado de encausar los llamados sin generar gastos y que las empresas cotizaron lo mismo, a excepción de una firma que lo hizo sólo respecto de las membranas y al plantearse la cuestión de que sería mejor efectuar los trabajos en etapas o trabajos separados, el arquitecto Pita informó que las empresas cotizaron los dos trabajos por separados.-

Por unanimidad se señaló que se aprobaba el pago de honorarios por dirección de obra y se requirió al arquitecto que se hiciera cargo dada su antigüedad (presumiblemente como propietario), conocimiento del edificio y charlas que efectuara con otros propietarios y con las empresas y se solicitó al arquitecto si aceptaba la dirección de obra, no obteniéndose respecto del actor quedando pendiente el planteo y, para el caso que no aceptara, el arquitecto Loreli se ofrece para reemplazarlo. Asimismo y por unanimidad se aprueba el pago del 4% del monto total de la obra como honorarios por dirección de la misma y al comenzarse a debatir los aspectos de la obra y generarse discusión, el actor se retira en disconformidad diciendo que cuando se ponga de acuerdo en lo que quieren, se lo hagan saber para continuar con el tema, para no seguir con discusiones que no terminan en nada.-

Por último, la arquitecta Graciela Gardei, se ofreció a participar con los arquitectos Pita y Loreli a fin de hacer un nuevo proyecto, ya que se decidió no hacer césped sintético, conviniendo en reunirse por lo que no es exacto lo determinado por el actor y la testigo Baggio tal como lo pone de resalto el "a quo".-

Si bien es cierto, que tratándose de profesionales universitarios con una actividad específica, se supone que todo trabajo es remunerado, y también lo es que, en ciertas ocasiones, por la especial situación y por la relación del profesional, éstos no devengan honorarios.-

Esto es así, porque si se está en una reunión de conocidos y una persona sufre un desmayo y se encuentra presente un médico, la va asistir y lo mismo sucede en otras circunstancias parecidas, pero ello no da pié a que el profesional reclame honorarios.-

También en una reunión social pueden tratarse temas jurídicos y una persona explicar su problema, y si alguien es abogado es probable (casi seguro)que otorgue un consejo legal, pero ello no justifica que le envíe una cuenta por honorarios.-

En el particular caso de autos, tratándose de un consorcio, los miembros del consejo ponen su conocimiento técnico al servicio del consejo, pero ello no implica una contratación que generara honorarios.-

En otras palabras, si en el consejo hay tres arquitectos, va de suyo que si hay que efectuar reparaciones en el edificio dichos profesionales asesoren a sus colegas del consejo administrativo.-

Lo mismo sucederá si en el consejo hay un abogado y asesorara sobre como obtener el cobro de morosos y si entre ellos hay un contador es probable que revise las cuentas, pero esto no se hace en carácter de profesional contratado, sino de miembro del consejo, ya que las personas no pueden desprenderse de sus conocimientos técnicos ni escindir una personalidad y si hay un error en la rendición de cuentas o en el ejercicio de una acción legal, los miembros del consejo se lo van a señalar al consejo, pero ello no implica que fueron contratados por el organismo como profesionales y que su actuación merezca honorarios.-

Del acta del 26 mayo del 1994 que invoca el actor, resulta evidente que con anterioridad no formalizaron pliegos para que las empresas licitaran el trabajo, tal como el arquitecto Pita informa a la asamblea.-

Tampoco resulta que haya existido un pre-proyecto, ya que del acta resulta que los tres arquitectos que viven en el consorcio se van a reunir para establecer modificaciones en su carácter de miembros y copropietarios que tienen conocimiento en la materia, pero no como profesionales contratados.-

Por último, como consecuencia de lo expuesto, es evidente que la queja respecto a los trabajos preparatorios para la obra no pueden merecer acogimiento y corresponde entrar al análisis del tema de la dirección de obra.-

Ahora bien, del acta invocada por el actor, como que en la asamblea se anudó el contrato con la dirección de obra, resulta evidente que no es así, ya que el arquitecto Pita no aceptó la encomienda retirándose, no porque fuera llamado u otra cosa así, sino por disconformidad a como se desarrollaba la asamblea.-

Ahora bien, el "a quo" estableció que: "ningún elemento se arrima del cual surjan trabajos de dirección de obra, tales como libro de Ordenes de servicios, -relativos a las directivas de trabajo y su cumplimiento-, actas del estado y avance de obra y tampoco un elemento que es de práctica en la materia cual es la encomienda profesional que debe suscribirse ante el Consejo profesional". Y agrega, "Tampoco puede dejar de destacarse que las deficiencias que presentan los trabajos ejecutados hablan de que éstos no lo fueron de acuerdo a las reglas del arte", y remite a la pericial rendida en autos (ver pericial de fs.317/318).-

En efecto, en la pericial citada el experto pone de resalto que con respecto a la mano de obra empleada en los pisos, la ejecución de las terminaciones es de muy mala calidad, se aprecia la colocación defectuosa de las piezas de porcelanato que presentan sus juntas sin pastina en muchos sectores, surgen en otras la mezcla hidratada por la filtración de agua, hay un número exagerado de piezas fisuradas y rotas, siendo improbable un tránsito que por su peso haya producido su deterioro, la consecuencia sería un defecto al extender la mezcla de asiento. Y, en cuanto a la evaluación de los trabajos realizados para el consorcio teniendo en consideración el contrato de obra, responde el experto que: juzgo los resultados como de total fracaso, recorriendo el subsuelo destinado a cocheras se aprecian innumerables filtraciones que dañan la pintura de los coches. La corrección de las pendientes hacia los desagües en caso de haberse ejecutado no han sido suficiente, se aprecian sectores con charcos importantes (...) Las juntas de dilatación no han cumplido con su función es evidente que el material empleado no es el apto para este caso. Agrega más adelante que en la cancha de paddle se verifican rajaduras, al igual que en el piso" y, sigue diciendo: "Por todo lo expuesto entiendo que las "reglas del arte" no han sido cumplidas".-

La pericia fue impugnada a fs.319/320, y el perito responde a fs.326, diciendo que: "no existe documentación en el expediente de una fluída comunicación durante la marcha de los trabajos entre la dirección de obra y la empresa". Y, a fs.328 reitera que los resultados de la impermeabilización bajo los soldados de planta baja había fracasado, expresando que el Director de la Obra debe velar para que los trabajos se realicen de acuerdo con las "reglas del arte".-

El testigo Atencio a fs.338 expresa que los honorarios no se convinieron (ver respuesta tercera).-

Entonces, no se probó la existencia de un contrato de locación de obra y los trabajos realizados fueron efectuados defectuosamente, sin tener en cuenta las "reglas del arte".-

Por lo tanto correspondía ejecutar la obra encargada con cuidado y diligencia y llevarse a cabo de acuerdo con "las reglas del arte", es decir de acuerdo con lo que se acostumbra para esa obra y en ese lugar. Esas "reglas del arte" no solo se refieren a la calidad de la obra, su seguridad, estabilidad y aptitud para servir a su destino, sino también a su forma y estética. Pensamos que la palabra mejor pone el acento sobre la calidad

De los materiales y su realización, que habrá de apreciarse con criterio exigente (conf. Ob. cit., pág. 57/58).-

Y, nada de ello se aprecia en los presentes actuados. Por el contrario, de la pericial obrante a fs.317/318, fotografías agregadas, y testimonial rendida, se aprecia una deficiente realización de los trabajos encomendados, por lo que no encuentro facetas opositivas que meriten apartarse de lo decidido por el "a quo", y considero justo confirmar la sentencia apelada. Amén de que no puede considerarse -como se pretende- que el libro de órdenes de servicio sea sustituido por el de actas del consorcio y si como se denuncia, dicho libro de órdenes se encuentra en posesión de la empresa que realizan los trabajos, debió informarse tal circunstancia al formularse la demanda, requiriéndose prueba informativa al respecto.-

En cuanto a las costas, cabe poner de resalto que el ordenamiento procesal vigente adhiere al principio generalmente aceptado en la doctrina, cuyo fundamento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, como base de la condena. Por lo que no habiendo prosperado la demanda, no encuentro motivos que justifiquen apartarse de aquel principio.-

En consecuencia, por todo lo expuesto propongo se confirme la sentencia apelada en todas sus partes. Con las costas de Alzada a la accionante perdidosa (art. 68, Código Procesal).-

El Dr. de Igarzabal, por análogas razones a las aducidas por el Dr. López Aramburu votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.-

Fdo.: LUIS LOPEZ ARAMBURU - FELIX R. DE IGARZABAL

Buenos Aires, octubre de 2003.-

Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia





FALLO X: INTERESES PUNITORIOS EXPENSAS

"CONS.PROP.CABILDO 3011/13 c/SCHIULAZ Victorio herederos s/ejecución de expensas"


Buenos Aires, diciembre, 18 de 2003.- Y VISTOS: CONSIDERANDO:

Se alza la representación de la ejecutada por las razones expuestas en el memorial de fs. 201/202, respondidas a fs.204/205 contra el pronunciamiento de fs.195/196 que rechaza parcialmente la impugnación de fs. 192, ordenando practicar nueva liquidación en base a la tasa de interés que fijó en un 30% anual.- La queja de la accionada radica -conforme se señala en el acápite objeto de la expresión de agravios-, en la tasa de interés que fija el sentencian­te, solicitando que se reduzca la misma.- Tiene dicho esta Sala, que en esta materia, en principio, no es admisible hacer jugar idénticas pautas a las que regulan la usura en otro tipo de créditos y ello no sólo por las especiales características del régimen instrumentado por la ley 13.512 en que los copropietarios y el consorcio pueden revestir recíprocamente la calidad de acreedor y deudor, sino porque además la vida del consorcio de propiedad horizontal exige el pago puntual y exacto de aquéllas por la trascendental función que cumplen. De ahí que se hayan admitido elevadas tasas de interés de carácter punitorio en este orden, precisamente para asegurar el fiel cumplimiento de las obligaciones a cargo de cada uno de los integrantes del régimen (R.163.252 del 28/12/94; 21/10/80, E.D. 91-786).- Por otra parte y a tales fines, no debe dejar de ponderarse en la actualidad los efectos provocados por la sanción de las leyes y decretos de emergencia económica dictados a partir de fines del año 2001. A la luz de los datos que ofrece en la actualidad el mercado, teniendo en cuenta la índole y características de la obliga­ción que se ejecuta, no sujeta a los moldes tradicionales vigentes en materia de tasas de interés, llevan al tribunal a considerar adecuado fijar en supuesto como el de autos, como interés punitorio una vez y media la tasa pasiva promedio del Banco Central de la República Argentina, por lo que con este alcance corresponde admitir la crítica analiza­da.- Por lo expuesto, SE RESUELVE: Modificar la tasa de interés establecida en la instancia de grado fijando la misma en una vez y media la tasa pasiva promedio del Banco Central de la República Argentina. Devuélvase, encomendando se practique en la instancia de grado la notificación de la presente.- EDUARDO ZANNONI-FERNANDO POSSE SAGUIER-ELENA I.HIGHTON DE NOLASCO. (SEC.DAMIAN I. FONT) Fuente. DIARIO JUDICIAL 05-03-2004.




FALLO XVII. EJECUCION DE EXPENSAS. Facultad judicial del administrador del consorcio para promover juicio ejecutivo por expensas. Artículo 9º inc. a) de la ley 13512

Expte.57.399/2001 - "Consorcio Rosario 872/876 c/ Gallo de Bermúdez Catalina s/ Ejecución de Expensas" - CNCIV - SALA I - 06/05/2004
"El administrador del consorcio se encuentra autorizado a reclamar las expensas debidas sin que resulte menester de manera previa obtener de los consorcistas autorización a tal efecto. Lo expuesto se explica por cuanto el Art. 9° de la ley 13.512 dice en el inc. "a" que el representante de los propietarios "...tendrá facultades para administrar la cosa de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin...", de lo que se deriva la facultad judicial para cobrar expensas comunes." 
"Postula Gabás que "el administrador tiene una amplia gama de facultades para actuar en el ámbito judicial (por supuesto, con intervención concreta de un letrado) en nombre del consorcio, en tanto y en cuanto se trate de defensa de los intereses del ente, como consecuencia del ejercicio de actos regulares de administración, actos que tienden a la defensa del patrimonio y a la reparación y conservación de cosas comunes" (A.A.Gabás "Manual de Propiedad horizontal" pág-351)." 
Texto completo 
Buenos Aires, mayo 6 de 2.004 
AUTOS Y VISTOS: 
Se elevan las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por la demandada a fs. 124 contra la sentencia de fs.120, concedido a fs. 125. El memorial se presentó a fs 126/7 y fue contestado a fs. 133/134. 
Y CONSIDERANDO: 
I.- La demandada se agravia del rechazo de las defensas opuestas, expresando que el administrador necesita autorización expresa para perseguir el cobro de las expensas. Precisa en este sentido que del poder acompañado no resulta que el administrador posea facultades para promover juicios.
Asimismo entiende que el certificado agregado a la causa resulta inhábil por no () resultar del mismo los datos del deudor.
II.- Contrariamente a lo sostenido por la quejosa el administrador del consorcio se encuentra autorizado a reclamar las expensas debidas sin que resulte menester de manera previa obtener de los consorcistas autorización a tal efecto.
Lo expuesto se explica por cuanto el art. 9° de la ley 13.512 dice en el inc. a° que el representante de los propietarios "...tendrá facultades para administrar la cosa de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin...", de lo que se deriva la facultad judicial para cobrar expensas comunes.
Postula Gabás que "el administrador tiene una amplia gama de facultades para actuar en el ámbito judicial (por supuesto, con intervención concreta de un letrado) en nombre del consorcio, en tanto y en cuanto se trate de defensa de los intereses del ente, como consecuencia del ejercicio de actos regulares de administración, actos que tienden a la defensa del patrimonio y a la reparación y conservación de cosas comunes" (A.A.Gabás "Manual de Propiedad horizontal" pág-351).
En vista a lo expuesto, cabe concluir que la del caso constituye una facultad implícita que emana de su designación de administrador del ente y que por tanto resulta indudable que en virtud del mandato nacido de la ley, se encuentra facultado a reclamar el pago de las expensas comunes sin requerir mandato específico a tal fin.
III.- En cuanto a la defensa de inhabilidad de título, cabe advertir que el recurrente no cuestionó su condición de heredero resultante de la constancia de fs. 74, limitándose en cambio a observar que su nombre no resultaba del certificado de deuda emitido por el administrador del consorcio.Habida cuenta lo expuesto y considerando que la demanda fue enderezada contra el recurrente a tenor de la documentación acompañada resulta inadmisible la defensa esgrimida por soslayar los antecedentes relacionados por el actor al demandar como lo hizo.
Es cierto que el certificado de deuda originariamente emitido no contiene el nombre del apelante, mas integrándose la pretensión ejecutiva con las restantes actuaciones judiciales cumplidas en la causa no puede eludir el apelante que para intimarlo de pago fue denunciada en la causa su condición de sucesor, extremo que por no ser resistido sella la improcedencia del recurso (art. 3410; 3266 y 3270 del Código Civil).
Por estas consideraciones, SE RESUELVE: 1°.- Confirmar la sentencia de fs.120;; 2°.- Imponer las costas al demandado, por resultar sustancialmente vencido (art. 69 del Código Procesal).
Regístrese y devuélvase.
Fdo.: Fermé - Borda - Ojea Quintana




DESPIDO SIN JUSTA CAUSA. Cálculo de las indemnizaciones por despido arbitrario. Confiscatoriedad. INCONSTITUCIONALIDAD del tope del Art. 245 Ley 20744 (según Ley 24013). Corresponde aplicar la limitación a la base salarial sólo hasta el 33% de la mejor remuneración mensual normal y habitual computable.

"Vizzoti, Carlos Alberto c/ AMSA S.A. s/ despido" - CSJN - 14/09/2004

"El recurso extraordinario ha sido correctamente concedido pues, además de reunir los restantes recaudos de admisibilidad, pone en cuestión la constitucionalidad del Art. 245 de la Ley de Contrato de Trabajo (según la ley 24.013) en cuanto limita la base salarial del cálculo de las indemnizaciones por despido sin justa causa, y la decisión apelada ha sido contraria a la pretensión del recurrente fundada en el precepto constitucional invocado (Art. 14.3 de la ley 48).
"A juicio de esta Corte, no resulta razonable, justo ni equitativo, que la base salarial prevista en el primer párrafo del citado Art. 245 de la Ley de Contrato de Trabajo, vale decir, "la mejor remuneración mensual normal y habitual percibida durante el último año o durante el tiempo de prestación de servicios si éste fuera menor", pueda verse reducida en más de un 33%, por imperio de su segundo y tercer párrafos. De acuerdo con ellos, dicha remuneración no podrá exceder el equivalente de tres veces el importe mensual de la suma que resulta del promedio de todas las remuneraciones previstas en el convenio colectivo de trabajo aplicable. Esta pauta, por cierto, recuerda conocida jurisprudencia del Tribunal, relativa a que la confiscatoriedad se produce cuando la presión fiscal excede el señalado porcentaje (Fallos: 209:114, 125/126 y 210:310, 320, considerando 6°, entre muchos otros)".
"Permitir que el importe del salario devengado regularmente por el trabajador resulte disminuido en más de un tercio, a los fines de determinar la indemnización por despido sin justa causa, significaría consentir un instituto jurídico que termina incumpliendo con el deber inexcusable enunciado en el citado Art. 14 bis, acerca de que el trabajo gozará de la protección de las leyes, y que éstas asegurarán al trabajador protección contra el despido arbitrario y condiciones equitativas de labor. Significaría, asimismo, un olvido del citado Art. 28 de la Constitución Nacional".
"Consentir que la reglamentación del derecho del trabajo reconocido por la Constitución Nacional, aduciendo el logro de supuestos frutos futuros, deba hoy resignar el sentido profundamente humanístico y protectorio del trabajador que aquélla le exige; admitir que sean las "leyes" de dicho mercado el modelo al que deban ajustarse las leyes y su hermenéutica; dar cabida en los estrados judiciales, en suma, a estos pensamientos y otros de análoga procedencia, importaría (aunque se admitiere la conveniencia de dichas "leyes"), pura y simplemente, invertir la legalidad que nos rige como Nación organizada y como pueblo esperanzado en las instituciones, derechos, libertades y garantías que adoptó a través de la Constitución Nacional."
"El hombre no debe ser objeto de mercado alguno, sino señor de todos éstos, los cuales sólo encuentran sentido y validez si tributan a la realización de los derechos de aquél y del bien común. De ahí que no debe ser el mercado el que someta a sus reglas y pretensiones las medidas del hombre ni los contenidos y alcances de los derechos humanos. Por el contrario, es el mercado el que debe adaptarse a los moldes fundamentales que representan la Constitución Nacional y el Derecho Internacional de los Derechos Humanos de jerarquía constitucional, bajo pena de caer en la ilegalidad."
"Esta Corte ha establecido que las leyes son susceptibles de cuestionamiento constitucional "cuando resultan irrazonables, o sea, cuando los medios que arbitran no se adecuan a los fines cuya realización procuran o cuando consagren una manifiesta iniquidad" (Fallos: 299:428, 430, considerando 5° y sus numerosas citas).
En el sub lite se ha configurado esta grave situación según se sigue de los guarismos y cálculos no controvertidos que ya han sido expresados (considerando 2°). Entonces, corresponderá aplicar la limitación a la base salarial prevista en los párrafos segundo y tercero del citado art. 245 de la Ley de Contrato de Trabajo, sólo hasta el 33% de la mejor remuneración mensual normal y habitual computable".




FALLO A FAVOR FIADORES DE ALQUILERES




FIADORES DE LOCACIONES URBANAS


  1. "La continuación de la locación de acuerdo a lo que prescribe el art. 1622 se debe entender únicamente respecto de la relación jurídica entre locador y locatario, pero no respecto del fiador principal pagador" C.C. Sala 1 Cord. LL 1989 / 509
  2. "Pero cuando en la fianza se habla de garantía hasta la entrega real y efectiva del inmueble, significa que el garante se hace cargo de las deudas generales durante el lapso razonablemente necesario para lograr su desocupación, pero nunca las que pudieran ser generadas para la celebración de un contrato en el cual no intervino el fiador." CC Mar del Plata 2 19/9/96 JUBA 7 B14017888
  3. "Si el fiador se obligó por tiempo limitado, su obligación no puede extenderse más allá del contrato originario. Más allá de que haya habido o no nuevo contrato entre las partes locadora y locataria lo cierto es que él ha entendido obligado por el plazo pactado en ella."
  4. "Si al vencimiento del contrato de locación se pacta uno nuevo entre locador y locatario sin intervención del fiador ninguna duda que los efectos de éste último no se extienden al garante" 1ra.C.N.Civil 1ra. 10/4/92 LL 1993 B 274

Fuente Union Argentina de Inquilinos







TASACIONES


FACULTADES.DEL.MARTILLERO ~ MARTILLERO
SUMARIO: La ley 20.266 (ADLA, XXIII-B, 1384), autorizó a los
martilleros a informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes para cuyo
remate los facultó dicha ley, concepto -el de informar- que difiere
sustancialmente del de "tasación judicial", no obstando a ello el haberse
utilizado el vocablo "tasaciones" como título de la mencionada norma.
TRIBUNAL: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital
Federal, Sala C (CNCiv)(SalaC)
FECHA: 1981/06/23
PARTES: Wolf, Juan F. c. Wolf, Enrique
PUBLICACION: LA LEY, 1982-A, 424 - ED, 96-301

FACULTADES.DEL.MARTILLERO ~ MARTILLERO
SUMARIO: Es cierto que el art. 8°, inc. b), de la ley 20.266
(ADLA, XXXIII-B, 1384), no se refiere expresamente a las tasaciones judiciales y
que la facultad allí prevista para los martilleros de informar acerca del valor
venal o de mercado de los bienes para cuyo remate se encuentran autorizados, no
debe ser interpretada extensivamente. Sin embargo, la letra de ese precepto pudo
llevar al martillero a actuar de buena fe, máxime cuando su designación provino
de un decreto del juez de la causa quien lo nombró de oficio. (De la disidencia
del doctor Durañona y Vedia).
TRIBUNAL: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital
Federal, Sala C (CNCiv)(SalaC)
FECHA: 1981/05/12
PARTES: Laguardia de Arrighi, Aída. suc.
PUBLICACION: LA LEY, 1982-B, 478 (36.101-S)

FACULTADES.DEL.MARTILLERO ~ MARTILLERO
SUMARIO: Si bien el art. 8°, inc. b), de la ley 20.266 (ADLA,
XXXIII-B, 1384), facultó a los martilleros a informar sobre el valor venal o de
mercado de los bienes que están autorizados a rematar, no corresponde aplicar
dicha ley en virtud de la declaración de inconstitucionalidad pronunciada por la
Corte Suprema en su sentencia del 20 de noviembre de 1975. Fuera de ello, la
norma no alude claramente a tasaciones judiciales. (Se dejó sin efecto la
regulación de honorarios y se estableció que el martillero carecia de derecho a
percibir honorarios. Además se advirtió al juez que debía dar cumplimiento a lo
dispuesto en la acordada de fecha 29 de junio de 1955, y en los arts. 2, 13 y 39
del decreto-ley 6070/58 -ADLA, XVIII-A, 926-).
TRIBUNAL: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital
Federal, Sala C (CNCiv)(SalaC)
FECHA: 1981/05/12
PARTES: Laguardia de Arrighi, Aída, suc.
PUBLICACION: LA LEY, 1982-B, 478 (36.101-S)


MARTILLERO ~ NULIDAD ~ SUBASTA.PUBLICA ~ HONORARIOS
SUMARIO: La designación de un martillero público para
determinar el valor real de un inmueble infringe lo dispuesto por el decreto-ley
6070/58 (Adla, XVIII-A, 926), y el art. 464 del Cód. Procesal, en consecuencia,
si bien no puede declararse la nulidad de lo actuado, por haberlo consentido las
partes, la mencionada transgresión no puede constituirse en fuente de derechos,
razón por la cual no procede regular honorarios al martillero interviniente por
la labor cumplida, aunque sí la restitución de sus gastos.
TRIBUNAL: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital
Federal, Sala C (CNCiv)(SalaC)
FECHA: 1993/11/30
PARTES: Castiglione, Héctor c. Vidal de Costa, E.
PUBLICACION: JA, 1994-IV-604.


MARTILLERO ~ HONORARIOS ~ FACULTADES.DEL.MARTILLERO ~ AVALUO


SUMARIO: Si el martillero designado por la juez actuante
determinó el valor real de un inmueble, en violación a las normas de incumbencia
profesional, no puede calificarse de transgresor al nombrado para negarle su
retribución por la tarea desarrollada. Ello así, puesto que bien pudo
interpretar de buena fe que estaba facultado para ello (Disidencia del doctor
Galmarini).
TRIBUNAL: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital
Federal, Sala C (CNCiv)(SalaC)
FECHA: 1993/11/30
PARTES: Castiglione, Héctor c. Vidal de Costa, E.
PUBLICACION: JA, 1994-IV-604.