LEY 11687 Transferencia de Fondos de Comercio Ley 25248 Contrato de Leasing.Ley Propiedad Horizontal

Sitio creado por el Sr. Martillero Sergio Pérez de Rosario





LEY 11687 TRANSFERENCIA FONDOS DE COMERCIO

 Artículo 1.- Decláranse elementos constitutivos de un establecimiento comercial o fondo de Comercio, a los efectos de su transmisión por cualquier título: las instalaciones, existencias en mercaderías, nombre y enseña comercial, la clientela, el derecho al local, las patentes de invención, las marcas de fábrica, los dibujos y modelos industriales, las distinciones honoríficas y todo los demás derechos derivados de la propiedad comercial e industrial o artística.
2.- Toda transmisión por venta o cualquier otro título oneroso o gratuito de un establecimiento comercial o industrial bien se trata de enajenación directa y privada, o en publico remate, sólo podrá efectuarse válidamente con relación a terceros previo anuncio durante cinco días en el Boletín oficial de la Capital Federal o provincia respectiva y en uno o mas diarios o periódicos del lugar en que funcione el establecimiento, debiendo indicarse la clase y ubicación del negocio, nombre y domicilio del vendedor y del comprador, y en caso que interviniesen, el del rematador y el del escribano con cuya actuación se realiza el acto. 
3.- El enajenante entregara en todos los casos al presunto adquirente una nota firmada, enunciativa de los créditos adeudados, con nombres y domicilios de los acreedores, monto de los créditos y fechas de vencimientos si los hay, créditos por los que se podrá solicitar de inmediato las medidas autorizadas por el art. 4', a pesar de los plazos a que puedan estar subordinados, salvo el caso de la conformidad de los acreedores en la negociación. 
4.- El documento de transmisión sólo podrá firmarse después de transcurridos diez días desde la última publicación, y hasta ese momento, los acreedores afectados por la transferencia, podrán notificar su oposición al comprador en el domicilio denunciado en la publicación o al rematador o escribano que intervengan en el acto reclamando la retención del importe de sus respectivos créditos y el depósito, en cuenta especial en el Banco correspondiente de las sumas necesarias para el pago. Este derecho podrá ser ejercitado tanto por los acreedores reconocidos en la nota a que se refiere el artículo anterior, como por los omitidos en ella que presentaren los títulos de sus créditos o acreditaren la existencia de ellos por asientos llevados con arreglo a las prescripciones del código de Comercio. Pasado el término señalado por el art. 5, sin efectuarse embargo, las sumas depositadas podrán ser retiradas por el depositante. 
5.- El comprador, rematador o escribano, deberán efectuar esa retención y el depósito y mantenerla por el término de 20 días, a fin de que los presuntos acreedores puedan obtener el embargo judicial.
6.- En los casos en que el crédito del oponente fuera cuestionable, el anterior propietario podrá pedir al juez que se le autorice para recibir el precio del adquirente, ofreciendo caución bastante para responder a ese o esos créditos. 
7.- Transcurrido el plazo que señala el artículo 4 sin mediar oposición, o cumpliéndose, si se hubiera producido, las disposiciones del art. 5, podrá otorgarse válidamente el documento de venta, el que, para producir efecto con relación a terceros, deberá extenderse por escrito e inscribirse dentro de diez días en el Registro público de Comercio o e n un registro especial creado el efecto. 
8.- No podrá efectuarse ninguna enajenación de un establecimiento comercial o industrial por un precio inferior al de los créditos constitutivos del pasivo confesado por el vendedor, mas el importe de los créditos no confesados por el vendedor, pero cuyos titulares hubieran hecho la oposición autorizada por el art. 4 salvo el caso de conformidad de la totalidad de los acreedores. Estos créditos deben proceder de mercaderías u otros efectos suministrados al negocio o de los gastos generales del mismo. 
9.- A los efectos determinados en el artículo anterior, se presumen simuladas juris et de jure las entregas que aparezcan efectuadas a cuenta o como seña que hubiere hecho el comprador al vendedor y en cuanto ellas puedan perjudicar a los acreedores. 
10.- En los casos en que la enajenación se realice bajo la forma de ventas en block o fraccionadas de las existencias, en remate público. El martillero deberá levantar previamente inventario y anunciar el remate en la forma establecida por el art. 2, ajustándose a las obligaciones señaladas en los arts. 4 y 5 en el caso de notificársele oposición. En caso de que el producto del remate no alcance a cubrir la suma a retener, el rematador depositara en el Banco destinado a recibir los depósitos judiciales, en cuenta especial el producto total de la subasta previa deducción de la Comisión y gastos que no podrán exceder del 15 por ciento de ese producto. Si habiendo oposición el rematador hiciera pagos o entregas al vendedor, quedara obligado solidariamente con este respecto de los acreedores, hasta el importe de las sumas que hubiera aplicado a tales objetos. 
11.- Las omisiones o transgresiones a lo establecido en esta ley, harán responsables solidariamente al comprador, vendedor, martillero o escribano que las hubieran cometido, por el importe de los créditos que resulten impagos, como consecuencia de aquellas y hasta el monto del precio de lo vendido. 
12.- El Registro público de Comerci o o el especial que se organice, llevara los libros correspondientes para la inscripción de las transmisiones de establecimientos comerciales e industriales cobrando a ese efecto los derechos que determinen la leyes de impuestos. 13.- Comuníquese, etcétera. 


Ley 25.248 

CONTRATO DE LEASING

Concepto. Objeto. Responsabilidades, acciones y garantías en la adquisición del bien.

Oponibilidad. Opción de compra. Aspectos impositivos de bienes destinados al leasing.

Sancionada: Mayo 10 de 2000.

Promulgada Parcialmente: Junio 8 de 2000.

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc.

sancionan con fuerza de Ley.

CAPITULO I

Del contrato de leasing

ARTICULO 1º — Concepto. En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador

la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le

confiere una opción de compra por un precio.

ARTICULO 2º — Objeto. Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas,

patentes o modelos industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que el dador tenga

la facultad de dar en leasing.

ARTICULO 3º — Canon. El monto y la periodicidad de cada canon se determina convencionalmente.

ARTICULO 4º — Precio de ejercicio de la opción. El precio de ejercicio de la opción de compra

debe estar fijado en el contrato o ser determinable según procedimientos o pautas pactadas.

ARTICULO 5º — Modalidades en la elección del bien. El bien objeto del contrato puede:

a) Comprarse por el dador a persona indicada por el tomador;

b) Comprarse por el dador según especificaciones del tomador o según catálogos, folletos o

descripciones identificadas por éste;

c) Comprarse por el dador, quien sustituye al tomador, al efecto, en un contrato de compraventa

que éste haya celebrado;

d) Ser de propiedad del dador con anterioridad a su vinculación contractual con el tomador;

e) Adquiere por el dador al tomador por el mismo contrato o habérselo adquirido con anterioridad;

f) Estar a disposición jurídica del dador por título que le permita constituir leasing sobre él.

ARTICULO 6º — Responsabilidades, acciones y garantías en la adquisición del bien. En los casos

de los incisos a), b) y c) del artículo anterior, el dador cumple el contrato adquiriendo los bienes

indicados por el tomador. El tomador puede reclamar del vendedor, sin necesidad de cesión, todos

los derechos que emergen del contrato de compraventa. El dador puede liberarse convencionalmente

de las responsabilidades de entrega y de las garantías de evicción y vicios redhibitorios.

En los casos del inciso d) del artículo anterior, así como en aquellos casos en que el dador es fabricante,

importador, vendedor o constructor del bien dado en leasing, el dador no puede liberarse de la

obligación de entrega y de la garantía de evicción y vicios redhibitorios.

En los casos del inciso e) del mismo artículo, el dador no responde por la obligación de entrega ni por

garantía de evicción y vicios redhibitorios, salvo pacto en contrario.

En los casos del inciso f) se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores de este artículo, según

corresponda a la situación concreta.

ARTICULO 7º — Servicios y accesorios. Pueden incluirse en el contrato los servicios y accesorios

necesarios para el diseño, la instalación, puesta en marcha y puesta a disposición de los bienes dados

en leasing, y su precio integrar el cálculo del canon.

ARTICULO 8º — Forma e inscripción. El leasing debe instrumentarse en escritura pública si tiene

como objeto inmuebles, buques o aeronaves. En los demás casos puede celebrarse por instrumento

público o privado.

A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el registro que

corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye su objeto. La inscripción en el registro

podrá efectuarse a partir de la fecha de celebración del contrato de leasing, y con prescindencia de

la fecha en que corresponda hacer entrega de la cosa objeto de la prestación comprometida. Para

que produzca efectos contra terceros desde la fecha de la entrega del bien objeto del leasing, la inscripción

debe solicitarse dentro de los cinco (5) días hábiles posteriores. Pasado ese término, producirá ese efecto

desde que el contrato se presente para su registración. Si se trata de cosas muebles no registrables o software, deben inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde se encuentren las cosas o, en su caso, donde la cosa o software se deba poner a disposición

del tomador. En el caso de inmuebles la inscripción se mantiene por el plazo de veinte (20) años; en los demás bienes se mantiene por diez (10) años. En ambos casos puede renovarse antes de su vencimiento, por rogatoria del dador u orden judicial.

ARTICULO 9º — Modalidades de los bienes. A los efectos de la registración del contrato de leasing

son aplicables las normas legales y reglamentarias que correspondan según la naturaleza de los bienes.

En el caso de cosas muebles no registrables o software, se aplican las normas registrables de la

Ley de Prenda con Registro (texto ordenado por decreto 897 del 11 de diciembre de 1995) y las demás

que rigen el funcionamiento del Registro

de Créditos Prendarios.

Cuando el leasing comprenda a cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones, se aplica el artículo 12

de la Ley de Prenda con Registro (texto ordenado por decreto 897 del 11 de diciembre de 1995).

El registro debe expedir certificados e informaciones, aplicándole el artículo 19 de la ley citada.

El certificado que indique que sobre determinados bienes no aparece inscrito ningún contrato de leasing

tiene eficacia legal hasta veinticuatro (24) horas de expedido.

ARTICULO 10. — Traslado de los bienes. El tomador no puede sustraer los bienes muebles del lugar

en que deben encontrarse de acuerdo a lo estipulado en el contrato inscrito. Sólo puede trasladarlos

con conformidad expresa del dador, otorgada en el contrato o por acto escrito posterior, y después

de haberse inscrito el traslado y la conformidad del dador en los registros correspondientes. Se aplican

los párrafos primero, segundo, quinto, sexto y séptimo del artículo 13 de la Ley de Prenda con Registro

(texto ordenado por decreto 897 del 11 de diciembre de 1995).

ARTICULO 11. — Oponibilidad. Quiebra. Son oponibles a los acreedores de las partes los efectos

del contrato debidamente inscrito. Los acreedores del tomador pueden subrogarse en los derechos

de éste para ejercer la opción de compra.

En caso de concurso o quiebra del dador, el contrato continúa por el plazo convenido, pudiendo

el tomador ejercer la opción de compra en el tiempo previsto.

En caso de quiebra del tomador, dentro de los sesenta (60) días de decretada, el síndico puede optar

entre continuar el contrato en las condiciones pactadas o resolverlo. En el concurso preventivo, el deudor

puede optar por continuar el contrato o resolverlo, en los plazos y mediante los trámites previstos en el

artículo 20 de la Ley 24.522. Pasados esos plazos sin que haya ejercido la opción, el contrato se

considera resuelto de pleno derecho, debiéndose restituir inmediatamente el bien al dador, por el juez del

concurso o de la quiebra, a simple petición del dador, con la sola exhibición del contrato inscrito y sin

necesidad de trámite o verificación previa. Sin perjuicio de ello el dador puede reclamar en el concurso o

en la quiebra el canon devengado hasta la devolución del

bien, en el concurso preventivo o hasta la sentencia declarativa de la quiebra, y los demás créditos que

resulten del contrato.

ARTICULO 12. — Uso y goce del bien. El tomador puede usar y gozar del bien objeto del leasing

conforme a su destino, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de él. Los gastos ordinarios y

extraordinarios de conservación y uso, incluyendo seguros, impuestos y tasas que recaigan sobre los

bienes y las sanciones ocasionadas por su uso, son a cargo del tomador, salvo convención en contrario.

El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, salvo pacto en contrario. En ningún caso el locatario

o arrendatario puede pretender derechos sobre el bien que impidan o limiten en modo alguno los

derechos del dador.

ARTICULO 13. — Acción reivindicatoria. La venta o gravamen consentido por el tomador es inoponible

al dador.

El dador tiene acción reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de cualquier tercero,

pudiendo hacer aplicación directa de lo dispuesto en el artículo 21 inciso a) de la presente ley, sin perjuicio

de la responsabilidad del tomador.

Las cosas muebles que se incorporen por accesión a un inmueble después de haber sido registrado el

leasing, pueden separarse del inmueble para el ejercicio de los derechos del dador.

ARTICULO 14. — Opción de compra. Ejercicio. La opción de compra puede ejercerse por el

tomador una vez que haya pagado tres cuartas (3/4) partes del canon total estipulado, o antes si así lo

convinieran las partes.

ARTICULO 15. — Prórroga del contrato. El contrato puede prever su prórroga a opción del tomador

y las condiciones de su ejercicio.

ARTICULO 16. — Transmisión del dominio. El derecho del tomador a la transmisión del dominio

nace con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la opción conforme

a lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere cumplidos esos requisitos, salvo que la ley exija

otros de acuerdo con la naturaleza del bien de que se trate, a cuyo efecto las partes deben otorgar la

documentación y efectuar los demás actos necesarios.


ARTICULO 17. — Responsabilidad objetiva. La responsabilidad objetiva emergente del artículo

1.113 del Código Civil recae exclusivamente sobre el tomador o guardián de las cosas dadas en leasing.


ARTICULO 18. — Cancelación. La inscripción del leasing sobre cosas muebles no registrables y

software puede cancelarse:

a) Cuando así lo disponga una resolución judicial firme dictada en proceso en el que el dador tuvo

oportunidad de tomar la debida participación;

b) Cuando lo solicite el dador o su cesionario;

c) Cuando lo solicite el tomador después del plazo y en las condiciones en que, según el contrato

inscrito, puede ejercer la opción de compra. Para este fin debe acompañar constancia de depósito

en el banco oficial o el que corresponde a la jurisdicción del registro de la inscripción, del monto de

los cánones totales no pagados y del precio de ejercicio de la opción, con sus accesorios, en su caso.

Debe acreditar haber interpelado fehacientemente al dador ofreciéndole los pagos y solicitándole

la cancelación de la inscripción, concediéndole un plazo mínimo de quince (15) días hábiles, y haber

satisfecho las demás obligaciones contractuales. El encargado del registro debe notificar al dador por

carta certificada dirigida al domicilio constituido en el contrato. Si el notificado manifiesta conformidad

se cancela la inscripción. Si el dador no formula observaciones dentro de los quince (15) días hábiles

desde la notificación, el encargado procede a la cancelación si estima que el depósito se ajusta al contrato,

de lo que debe notificar al dador y al tomador. En caso de existir observaciones del dador en el término

indicado o estimarse insuficiente el depósito, el encargado lo debe comunicar al tomador, quien tiene

expeditas las acciones pertinentes.

ARTICULO 19. — Cesión de contratos o de créditos del dador. El dador siempre puede ceder los

créditos actuales o futuros por canon o precio de ejercicio de la opción de compra. A los fines de su

titulización puede hacerlo en los términos de los artículos 70, 71 y 72 de la Ley 24.441. Esta cesión

no perjudica los derechos del tomador respecto del ejercicio o no ejercicio de la opción de compra o,

en su caso, a la cancelación anticipada de los cánones, todo ello según lo pactado en el contrato inscrito.

ARTICULO 20. — Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles. Cuando el objeto del leasing

son cosas inmuebles el incumplimiento de la obligación del tomador de pagar el canon da lugar a los

siguientes efectos:

a) Si el tomador ha pagado menos de un cuarto (1/4) del monto del canon total convenido, la mora es

automática y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar vista por cinco (5) días

al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los períodos que se le reclaman o paralizar

el trámite, por única vez, mediante el pago de lo adeudado, con más sus intereses y costas. Caso contrario,

el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite;

b) Si el tomador ha pagado un cuarto (1/4) o más pero menos de tres cuartas partes (3/4) del canon

convenido, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago del o de los períodos adeudados

con más sus intereses y el tomador dispone por única vez de un plazo no menor de sesenta (60) días,

contados a partir de la recepción de la notificación, para el pago del o de los períodos adeudados con

más sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo,

de lo que se debe dar vista por cinco (5) días al tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede

demostrar el pago de lo reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado

con más sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Si, según el contrato,

el tomador puede hacer ejercicio de la opción de compra, en el mismo plazo puede pagar, además,

el precio de ejercicio de esa opción, con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario,

el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite;

c) Si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas (3/4) partes del canon,

la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago y el tomador tendrá la opción de pagar dentro

de los noventa (90) días, contados a partir de la recepción de la notificación lo adeudado reclamado

más sus intereses si antes no hubiere recurrido a ese procedimiento o el precio de ejercicio de la opción

de compra que resulte de la aplicación del contrato, a la fecha de la mora, con sus intereses. Pasado

ese plazo sin que el pago se hubiese verificado, el dador puede demandar el desalojo, de lo que debe

darse vista al tomador por cinco (5) días, quien sólo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones

previstas en este inciso, agregándole las costas del proceso;

d) Producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los períodos de canon adeudados hasta el

momento del lanzamiento, con más sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. El dador puede también

reclamar los daños y perjuicios que resultaren del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por

dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente.


ARTICULO 21. — Secuestro y ejecución en caso de muebles. Cuando el objeto de leasing fuere una

cosa mueble, ante la mora del tomador en el pago del canon, el dador puede:

a) Obtener el inmediato secuestro del bien, con la sola presentación del contrato inscripto, y demostrando

haber interpelado al tomador otorgándole un plazo no menor de cinco (5) días para la regularización.

Producido el secuestro, queda resuelto el contrato. El dador puede promover ejecución por el cobro del

canon que se hubiera devengado ordinariamente hasta el período íntegro en que se produjo el secuestro,

la cláusula penal pactada en el contrato y sus intereses; todo ello sin perjuicio de la acción del dador por los

daños y perjuicios, y la acción del tomador si correspondieren; o

b) Accionar por vía ejecutiva por el cobro del canon no pagado, incluyendo la totalidad del canon pendiente;

si así se hubiere convenido, con la sola presentación del contrato inscripto y sus accesorios. En este caso sólo

procede el secuestro cuando ha vencido el plazo ordinario del leasing sin haberse pagado el canon íntegro y

el precio de la opción de compra, o cuando se demuestre sumariamente el peligro en la conservación del

bien, debiendo el dador otorgar caución suficiente. En el juicio ejecutivo previsto en ambos incisos, puede

incluirse la ejecución contra los fiadores o garantes del tomador. El domicilio constituido será el fijado en el

contrato.

CAPITULO II

Aspectos impositivos de bienes destinados al leasing

Impuesto al valor agregado

ARTICULO 22. — En los contratos de leasing previstos en la presente ley, que tengan como objeto bienes

muebles, el hecho imponible establecido en la Ley del Impuesto al Valor Agregado (texto ordenado en 1997

y sus modificaciones), se perfeccionará en el momento de devengarse el pago o en el de la percepción, el que

fuera anterior, del canon y de la opción de compra.

ARTICULO 23. — Modifícase la Ley del Impuesto al Valor Agregado (texto ordenado en 1997 y

sus modificaciones), incorporándose como inciso i) del artículo 7º del título II el siguiente texto:

"El contrato de leasing que tenga por objeto inmuebles destinados a vivienda única y permanente".

ARTICULO 24. — En el caso de contratos de leasing sobre automóviles, la restricción para el cómputo

del crédito fiscal dispuesta en el punto 1, del tercer párrafo, del inciso a), del artículo 12 de la Ley del

Impuesto al Valor Agregado (texto ordenado en 1997 y sus modificaciones), sólo será de aplicación respecto

de sus cánones y opciones de compra, en la medida que excedan los importes que correspondería computar

con relación a automóviles cuyo costo de importación o valor de plaza fuera de veinte mil pesos

($ 20.000) —neto del impuesto al valor agregado— al momento de la suscripción del respectivo contrato.

ARTICULO 25.— Facúltase al Poder Ejecutivo a extender, sujeto a la reglamentación de aplicación que

deberá fijar, el régimen de financiamiento del impuesto al valor agregado, previsto en la Ley 24.402, con el

objeto de posibilitar, en forma opcional, el financiamiento del pago del referido impuesto que grave la compra

o importación definitiva de bienes destinados a operaciones de leasing.

CAPITULO III

Disposiciones finales

ARTICULO 26. — Normas supletorias. Al contrato de leasing se le aplican subsidiariamente las reglas del

contrato de locación, en cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la totalidad del canon y

ejercido la opción, con pago de su precio. No son aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos

mínimos y máximos de la locación de cosas ni las excluidas convencionalmente.

Ejercida la opción de compra y pagado su precio se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de

compraventa.

ARTICULO 27. — Derogación. Derógase el título II "Contrato de leasing" (artículos 27 a 34, ambos

inclusive) de la Ley 24.441.

ARTICULO 28. — Vigencia. El capítulo I (artículos 1º a 21, ambos inclusive) de la presente ley se

aplica a los contratos de leasing celebrados con anterioridad a su vigencia, salvo que esa aplicación

conduzca a la nulidad o inoponibilidad del contrato o de una o más de sus cláusulas, en cuyo caso se

aplica la ley más favorable a su validez.

Las disposiciones del capítulo II (artículos 22 a 25, ambos inclusive) de la presente ley entrarán en vigencia el

día de su publicación en el Boletín Oficial y surtirán efectos para las operaciones que se realicen entre dicha

fecha y la que fije el Poder Ejecutivo como plazo de finalización del régimen.

Las calificaciones, plazos y demás requisitos o condiciones del tratamiento impositivo del leasing no impiden

la aplicación de esta ley a todos los demás efectos.

ARTICULO 29. — Comuníquese al Poder Ejecutivo.

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS

DIEZ DIAS DEL MES DE MAYO DEL AÑO DOS MIL.

— REGISTRADA BAJO EL Nº 25.248 —

RAFAEL PASCUAL. — CARLOS ALVAREZ. — Luis Flores Allende. — 






LEY PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:

a) la piscina;

b) el solárium;

c) el gimnasio;

d) el lavadero;

e) el salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
CAPITULO 2



Facultades y obligaciones de los propietarios

ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
CAPITULO 3



Modificaciones en cosas y partes comunes

ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y so-portar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
CAPITULO 4



Reglamento de propiedad horizontal

ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;

p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
CAPITULO 5



Asambleas

ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;

b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;

c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;

d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.

Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
CAPITULO 6



Consejo de propietarios

ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
CAPITULO 7



Administrador

ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

b) ejecutar las decisiones de la asamblea;

c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;

d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;

e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;

f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;

g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;

h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;

i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;

j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;

k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;

I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;

m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
CAPITULO 8



Subconsorcios

ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
CAPITULO 9



Infracciones

ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
CAPITULO 10



Prehorizontalidad

ARTICULO 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.

ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.

El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

ARTICULO 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:

a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;

b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;

c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

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